Lorsqu’un particulier revend un bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, il réalise une plus-value. Cette plus-value est taxée au taux global de 36,2%, sauf si le vendeur peut bénéficier de l’un des régimes d’exonération prévus par la loi.
Une taxation au taux de 36,2%
La plus-value est imposée à l‘impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit un taux global de 36,2%.
Cela concerne toutes les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la cession à titre onéreux :
- Soit de biens immobiliers détenus directement ou par l’intermédiaire d’une SCI,
- Soit de parts de sociétés à prépondérance immobilières : il s’agit des sociétés non soumises à l’IS dont l’activité des trois derniers exercices est constituée à 50% au moins d’immeubles ou droits immobiliers (article 150 UB du CGI).
Détermination de la plus-value brute
La plus-value brute s’obtient en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration supportées par le vendeur depuis l’acquisition (articles 150 V & 150 VB du CGI).
Les frais d'acquisition
Les frais d’acquisition comprennent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement et TVA qui ont été supportés lors de l’achat du bien revendu. Ils sont pris en compte pour leur montant réel ou au taux forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition de l’immeuble.
Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration
Sont prises en compte toutes les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ayant été supportées par le vendeur depuis l’acquisition du bien, pour leur montant réel ou au taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition à condition de détenir l’immeuble depuis au moins 5 ans.
En principe, vous n’avez pas à démontrer la réalité des travaux ni leur montant pour bénéficier du forfait de 15%. Cependant s’il est établi que vous n’avez pas réalisé de travaux, vous ne pourrez pas en bénéficier.
Dans cette affaire, le vendeur d’un chalet avait lui-même précisé dans l’acte de cession qu’il n’avait effectué aucun travaux sur le bien vendu, il n’a donc pas pu bénéficier du forfait de 15%.
Détermination de la plus-value nette imposable : l'abattement pour durée de détention
Ensuite, pour obtenir la plus-value nette imposable, un abattement pour durée de détention est appliqué à partir de la cinquième année de détention (article 150 VC du CGI).
Ainsi, la cession est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. De la 23ème à la 30 année de détention, seuls les prélèvements sociaux sont dus.
La surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000€
Cette taxe est calculée dès le premier euros. Son taux varie de 2 à 6% en fonction du montant de la plus-value imposable (article 1609 nonies G du CGI) :
Les exonérations
Il existe deux principaux régimes d’exonération de la plus-value, qui concernent la cession de la résidence principale et la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous certaines conditions (article 150 U, II du CGI).
La cession de la résidence principale
Il n’existe pas de condition de délai d’occupation.
Sont exclus du bénéfice de cette exonération :
- Les immeubles donnés en location ou occupés gratuitement par des membres de la famille ;
- Les logements utilisés temporairement peu de temps avant la cession dans le seul but de bénéficier de cette exonération.
Cette exonération s’étend aux dépendances de la résidence principale qui sont cédées en même temps que celle-ci (par exemple un garage). Attention, la condition de simultanéité des cessions est importante.
Dans cette affaire, les juges ont donné raison à l’administration fiscale qui avait remis en cause le bénéfice du régime d’exonération de la cession de terrains à bâtir constituant des dépendances immédiates de la résidence principale cédée au motif que les deux cessions étaient intervenues à des dates différentes.
La première cession d'un logement autre que la résidence principale
- 1° Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession ;
- 2° Le prix de cession du logement doit servir à acquérir ou construire, intégralement ou partiellement, la future résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la cession. En cas de remploi partiel du prix de cession, l’exonération de plus-value sera proportionnée à la fraction du prix de cession ayant effectivement été remployée.
Il est important de manifester votre intention de bénéficier de cette exonération dans l’acte de cession lui-même. À défaut, vous ne pourrez pas en bénéficier, et ce même si toutes les autres conditions sont remplies (CAA Douai 23/04/2019 n° 17DA01449).
Prenons un exemple concret pour illustrer cela.
En septembre 2010, Monsieur Dupont achète un immeuble 30 000€.
En octobre 2021, il revend cet immeuble 150 000€.
Il souhaite savoir ce qu’il va devoir payer sur le montant de cette plus-value.
Monsieur Dupont peut choisir de déduire ses frais d’acquisition ainsi que les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration qu’il a engagé depuis 2010 selon leur montant réel ou au taux forfaitaire.
Par défaut nous choisirons le taux forfaitaire. En pratique, vous devez comparer ce qui est le plus intéressant entre le montant réel et le taux forfaitaire (retenez le montant qui est le plus élevé).
– Prix d’acquisition de l’immeuble : 30 000€
– Frais d’acquisition (application du forfait) : 30 000 x 7,5% = 2 250€
– Travaux (application du forfait) : 30 000 x 15% = 4 500€
Total : 36 750€
Le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et travaux s’impute sur le prix de revente.
Plus-value brute
= Prix de revente – Prix d’acquisition majoré
= 150 000 – 36 750
= 113 250€
On applique un abattement pour durée de détention à partir de la cinquième année de détention de l’immeuble.
Monsieur Dupont détenant l’immeuble depuis 11 années complètes, l’abattement est de 6% x 6 ans (il n’y a pas d’abattement pour les 5 premières années de détention), soit 36%.
Abattement pour le calcul de l’IR
= Plus value brute x % d’abattement pour durée de détention
= 113 250 x 36%
= 40 770€
Plus-value imposable à l’IR
= Plus-value brute – Abattement pour durée de détention
= 113 250 – 40 770€
= 72 480€
La plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%.
IR à payer
= Plus value imposable x 19%
= 72 480 x 19%
= 13 771€.
Lorsque la plus-value nette imposable à l’IR est supérieure à 50 000€ une taxe supplémentaire est due.
Au cas présent, la plus-value nette imposable s’élève à 72 480 €. Monsieur Dupont devra donc payer une surtaxe.
Le barème prévoit que lorsque la PV imposable est comprise entre 60 001 et 100 000€, la surtaxe est de 2%.
Surtaxe à payer
= Plus value nette imposable x Surtaxe selon barème (ici 2%)
= 72 480 x 2%
= 1 450€
On applique un abattement pour durée de détention à partir de la cinquième année de détention de l’immeuble.
Monsieur Dupont détenant l’immeuble depuis 11 années complètes, l’abattement est de 1,65% x 6 ans (il n’y a pas d’abattement pour les 5 premières années de détention), soit 9,9%.
Abattement pour le calcul des prélèvements sociaux
= Plus-value brute x % d’abattement pour durée de détention
= 113 250 x 9,9%
= 11 212€
Plus-value imposable aux prélèvements sociaux
= Plus-value brute x Abattement pour durée de détention
= 113 250 – 11 212
= 102 038€
La plus-value est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Prélèvements sociaux à payer
= Plus value nette imposable aux prélèvements sociaux x 17,2%
= 102 038 x 17,2%
= 17 551€.
M. Dupont a revendu 150 000€ un immeuble qu’il a acheté 30 000€. On pourrait donc considérer qu’il a dégagé 150 000 – 30 000 = 120 000€ de plus-value.
Cependant, il faut prendre en considération la taxation de cette plus-value.
150 000€ (prix de vente encaissé)
– 13 771€ (IR payé)
– 1 450€ (surtaxe payée)
– 17 551€ (prélèvements sociaux payés)
= 117 228 €
Ainsi, après paiement des impôts et prélèvements sociaux, il restera réellement dans la poche de Monsieur Dupont la somme de 117 228€, soit une plus-value réelle de 117 228 – 30 000 = 87 228€.
